토지거래허가구역 (그린벨트해제, 아파트토허제, 연말전망)

10·29 대책으로 토지거래허가구역이 풀렸다는 소식, 저도 사무실에서 하루에도 몇 번씩 같은 질문을 받았습니다. 그런데 정작 풀린 건 서울 아파트가 아니라 그린벨트 '토지'입니다. 이 차이를 모르고 매수·매도 계획을 세우면 낭패를 볼 수 있어서, 제가 현장에서 직접 겪은 내용을 바탕으로 정리해 드립니다.

 

그린벨트해제, 아파트 토허제와 뭐가 다른가

정부가 10월 29일 발표한 공급대책에는 수도권 6곳에 7만 6,700가구 규모의 신규택지 지정과 함께, 서울 그린벨트 토지에 걸려 있던 토지거래허가구역(토허구역) 해제 내용이 담겨 있었습니다. 여기서 토지거래허가구역이란 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 지자체 허가를 먼저 받아야 하는 구역을 말합니다. 쉽게 말해 "이 땅은 마음대로 사고팔지 마세요"라고 정부가 못을 박아 둔 곳입니다.

이번에 풀린 건 그린벨트로 묶여 있던 '토지' 한정입니다. 중앙도시계획위원회 의결과 공고를 거쳐 11월 3일께 효력이 발생했습니다. 단, 이번에 신규택지로 지정된 곳과 그 영향권은 계속 묶입니다. 하남감일2지구와 바로 맞닿은 송파구 일부가 해제 대상에서 빠진 것도 이 때문입니다. 국토부 장관도 "그린벨트 토지는 해제하되, 주택 등 건물에 대해서는 토허구역을 계속 유지한다"고 명확히 선을 그었습니다. 서울 아파트 토허제는 그대로라는 뜻입니다(출처: 뉴스핌).

그렇다면 아파트 토허제는 언제까지 이어질까요. 현재 지정 현황은 이렇습니다.

• 서울 25개 자치구 전역 — 2026년 12월 31일 만료
• 경기 12곳(수원 영통·장안·팔달, 성남 수정·중원·분당, 안양 동안, 과천, 용인 수지, 광명, 하남, 의왕) — 2026년 12월 31일 만료
• 화성 동탄구, 구리시, 용인 기흥구 — 2027년 12월 31일 만료

서울과 경기 주요 지역의 연장 여부는 두 달도 채 남지 않은 12월 31일에 결정됩니다. 동탄은 1년이 더 남아 있으니 올 연말 결정과는 별개로 보셔야 합니다.

오세훈 시장이 2025년 2월에 잠실·삼성·대치·청담 일대 토허제를 직접 해제한 선례가 있어 소유주분들의 기대감이 커진 건 사실입니다. 하지만 제가 보기엔 냉정하게 볼 필요가 있습니다. 현재 서울 전역 지정은 정부의 10·15 대책으로 이뤄진 것이라 서울시 단독으로 풀기 어렵고, 국토부와의 협의가 필수입니다. 오 시장이 연말 폐지를 공식적으로 요구했다는 발언도 아직 확인되지 않습니다. 기대감은 있지만 지금은 '점쳐지는' 단계라고 보는 게 정확합니다.

요약: 10·29 대책으로 풀린 건 서울 그린벨트 '토지'뿐이며, 서울 아파트 토지거래허가구역은 그대로 유지되고 연장 여부는 2026년 12월 31일 만료 시점에 결정됩니다.

 

아파트 토허제, 현장에서 직접 겪어보니

토허제가 시행된 뒤 사무실 분위기가 완전히 달라졌습니다. 예전에는 마음에 드는 집이 있으면 그날 바로 가계약금을 보내는 게 당연했는데, 지금은 매수 전에 지자체 허가 신청부터 해야 하고 처리에 최대 15일이 걸립니다. 그 15일 사이에 매도인이 마음을 바꾸거나 매수인의 대출 계획이 틀어지는 일이 실제로 있었습니다. 제가 직접 겪어보니, 거래의 속도와 방식이 근본적으로 달라진 겁니다.

여기서 실거주 의무란, 토허구역 내에서 허가를 받아 매수한 집에 2년간 직접 거주해야 하고 그 기간에는 임대를 줄 수 없다는 조건을 말합니다. 쉽게 말해 갭투자, 즉 전세를 끼고 시세차익을 노리는 방식이 사실상 막힌다는 뜻입니다. 또한 허가 없이 맺은 계약은 무효이고 처벌 대상이 됩니다. 이 부분은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다.

가장 안타까웠던 건 세입자가 살고 있는 집을 팔고 싶은 집주인들이었습니다. 매수인이 들어와 직접 살아야 하니 전세를 안고 매수할 사람을 찾기가 거의 불가능합니다. 이사 계획이나 자금 사정 때문에 꼭 팔아야 하는데 매수인 범위가 좁아져 애를 태우는 분들을 사무실에서 자주 봤습니다. 실제로 서울 아파트 토허 신규 신청 건수는 4월 8,896건에서 8월 3,012건으로 3분의 1 수준까지 줄었습니다.

전월세 시장도 눈에 띄게 달라졌습니다. 집을 사면 직접 들어가 살아야 하니 시장에 나오는 전세가 줄었고, 서울 아파트 전세 매물은 1년 새 약 14% 감소했습니다. 그 빈자리를 월세가 채우면서 올해 서울 아파트 전월세 거래 중 월세 비중이 절반을 넘었습니다. 전세를 구하던 세입자가 월세로 밀려나는 흐름, 제 경험상 이건 토허제의 의도치 않은 부작용입니다(출처: 뉴스핌).

연말 연장 여부를 두고 지금 거론되는 시나리오는 세 가지입니다. 전면 유지, 일부 축소, 오히려 확대입니다. 국토부 장관이 국정감사에서 "그나마 토허제를 했기 때문에 이 정도 수준으로 묶어 둔 것"이라고 발언한 점을 보면 연장 쪽에 무게가 실려 있습니다. 실제로 10월 첫째 주 기준 강남구(-0.34%), 서초구(-0.27%), 송파구(-0.19%)가 하락 전환했는데, 이런 지역부터 부분 축소하자는 의견도 있습니다. 반면 규제를 피한 남양주·평택·오산이나 수원 권선, 부천 원미, 안양 만안 등에서 풍선효과가 나타나 오히려 확대해야 한다는 주장도 나옵니다. 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 규제 하나를 죄면 다른 쪽이 터지는 방식이 반복되는 게 아닌가 싶어 걱정이 됩니다.

해제된다면 득과 실

토허제가 해제되면 세입자가 있는 집도 정상적으로 팔 수 있고, 갈아타기 수요가 움직이면서 막혔던 매매와 전세 흐름이 함께 풀릴 수 있습니다. 매수인이 전세를 놓을 수 있게 되면 전세 매물이 다시 늘어 세입자 부담도 어느 정도 덜 수 있습니다.

반면 2025년처럼 해제 직후 매수세가 몰리면 호가가 단기간에 급등하고, 결국 정부가 다시 묶는 일이 반복될 수 있습니다. 제 경험상 이렇게 규제가 풀렸다 묶였다를 반복하면 시장의 예측 가능성이 떨어지고, 가장 큰 피해는 타이밍을 놓친 실수요자에게 돌아갑니다. 집값 부담이 커지면 무주택자와 첫 집 마련 세대가 시장에서 더 밀려날 수 있다는 점, 무겁게 봐야 한다고 생각합니다.

요약: 토허제 시행 이후 거래 속도 저하, 전세 매물 감소, 월세 전환 가속이라는 현장 변화가 뚜렷하고, 연말 연장·부분 축소·확대 세 가지 시나리오 모두 열려 있습니다.

 

자주 묻는 질문

Q. 10·29 대책으로 서울 아파트 토허제도 풀린 건가요?

A. 아닙니다. 이번에 해제된 건 서울 그린벨트 '토지'에 한정됩니다. 서울 25개 자치구 아파트에 걸린 토지거래허가구역은 그대로 유지되고 있으며, 만료 시점은 2026년 12월 31일입니다. 국토부 장관도 이 점을 국정감사에서 명확히 구분했습니다.

 

Q. 토허구역에서 집을 사면 전세를 못 놓나요?

A. 맞습니다. 토지거래허가구역 내에서 허가를 받아 매수한 주택은 2년간 실거주 의무가 부과됩니다. 그 기간에는 임대를 줄 수 없기 때문에 전세를 끼고 매수하는 갭투자는 사실상 불가능합니다. 계약 전에 관할 구청에 반드시 확인하시길 권합니다.

 

Q. 연말에 서울 토허제가 해제될 가능성이 있나요?

A. 가능성이 아주 없는 건 아니지만, 지금 분위기로는 전면 폐지보다 연장이나 부분 해제 가능성이 더 높아 보입니다. 국토부 장관의 발언과 2025년 해제 후 급등·재지정 경험을 감안하면 정부가 같은 실수를 반복하기 부담스러운 상황입니다. 해제만 기다리기보다 연장될 경우와 풀릴 경우를 모두 염두에 두고 계획을 세우는 편이 낫습니다.

 

Q. 허가 없이 계약하면 어떻게 되나요?

A. 토지거래허가구역에서 허가 없이 맺은 계약은 법적으로 무효이며 처벌 대상이 됩니다. 매수 전 지자체 허가를 받아야 하고 처리 기간은 최대 15일입니다. 허가 신청 요건과 실거주 기산 시점 같은 세부 내용은 안내마다 표현이 달라 계약 전에 관할 구청이나 중개사무소에서 반드시 확인하셔야 합니다.

 

결론

정리하면, 10·29 대책으로 해제된 건 서울 그린벨트 토지이고 아파트 토지거래허가구역은 아무것도 바뀌지 않았습니다. 진짜 분수령은 12월 31일 만료를 앞두고 나올 정부 발표입니다. 서울 전역은 물론 의왕, 과천, 분당, 광명 등 경기 주요 12곳도 같은 시점에 함께 결정됩니다.

제가 현장에서 느끼기에 지금 가장 중요한 건 한쪽 시나리오에만 베팅하지 않는 겁니다. 연장될 경우 매도 전략, 풀릴 경우 매수 타이밍을 모두 미리 생각해 두시길 권합니다. 팔고 싶을 때 팔고, 사고 싶을 때 살 수 있는 시장이 왔으면 하는 마음은 저도 똑같습니다. 새 소식이 나오면 바로 후속 글로 정리하겠습니다.

참고: 출처: 뉴스핌 — 서울 그린벨트 토허구역 내달 3일 해제