불법건축물 양성화 특별법 시행되나...불법 증측 '합법화'

불법건축물 양성화 특별법이란?

위 법의 정식 용어는 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법'입니다. 2026년 불법 건축물에 대한 한시적 양성화 특별법 추진 소식이 들려오고 있습니다. 집을 사고팔 때나 대출을 받을 때, 생각지도 못한 '위반건축물' 노란 딱지 때문에 당황하신 적 있으시죠? 이런 건축물에는 매년 집주인에게 이행강제금 고지서가 날아옵니다. 세입자들도 전세자금 대출과 보증보험 가입이 제한됩니다.

 

건축허가가 없이 건축·증측·대수선·용도변경 등 규정을 위반한 건축물에 대해서, 한시적으로 일정조건을 충족하면 법적으로 합법화(양성화)하는 제도입니다. 이를 통해 불법 상태로 남아있어서 불편을 초래한 재산권 행사 제한, 거래 불안정, 금융제약 등의 문제가 해소되리라 기대됩니다.

 

서민의 주거안정에 상당수 기여해온 다세대·다가구 주택이 불법개조가 다수 활용되고 현실과 맞지 않는 일조권 사선제한이 오히려 안전에 취약한 불법건축물을 확산시키는 부작용을 낳았습니다. 거주자의 안전을 위협하는 불법 방 쪼개기가 점점 많아지면서 정부는 2019년 4월 23일 「건축법」을 개정하여 불법 증축 유발의 주원인이었던 소규모 주거용 건축물에 대한 이행강제금 부과 횟수 제한 규정을 삭제해 이행강제금의 실효성을 높였고, 부당이득을 목적으로 한 건물주의 준공 이후 불법 개조를 상당 부분 차단할 수  있었습니다. 

 

다만, 이 과정에서 생계형이거나 원상복구가 불가능한 불법건축물의 소유자도 시정명령이 이행될 때까지 평생 이행강제금을 내야 하는 상황에 처하게 되어 경제적 타격이 상당한 상황입니다. 이에 2022년 12월 31일까지 완공된 특정건축물 중 인근 주민의 이익을 침해하지 않고, 안전상 문제가 없는 일정 기준을 만족하는 건물을 한시적으로 합법적으로 허가·신고, 사용승인·용도변경을 받을 기회를 줘야 한다는 것입니다. 자발적인 시정이 어려운 서민을 보호하고 비아파트 주택 공급의 활성화로 궁극적으로 주거안정화에 기여할 수 있을 것이라고 기대됩니다. 2026년 3월 13일 현재 <특정건축물 정리에 관한 특별조치법>이 입법예고되어 있습니다. 

 

과거 2014년 시행되었던 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법'은 위반건축물 소유주들에게는 이른바 '대사면'과 같은 제도였습니다. 2014년 1월 17일부터 2015년 1월 16일까지 딱 1년동안 한시적으로 시행되었습니다. 당시 중요한 기준은 2012년 12월 31일 이전에 완공된 주거용 건축물이었어야 했습니다.  이 시기에는 상가나 공장은 대상에서 제외되고 주거용만 해당이 되었습니다. 2015년 1월 16일이 지나자마자 접수가 마감되었고, 그 이후로는 10년 넘게 기회가 없었습니다. 이 시기에 신청하지 못한 건축주는 제도시행 여부를 알지 못했거나 본인 명의의 건물이 위반건축물인지 몰라 구제받지 못한 경우가 적지 않았던 것으로 파악하고 있습니다. 특히, 위반건축물인지 모르고 집을 구매하거나 임대차 계약을 맺은 세입자 등 선량한 피해자가 많았습니다. 그래서 이번 2026년 추진소식이 뜨거운 것입니다.

2026년 현재 불법건축물 현황

2024년 12월 기준 전국 위반건축물은 14.8만 동이며, 주거용 83,458동 / 비주거용 64,268동입니다. 

대상범위

최근 당정 협의를 통해 기준이 마련되었습니다.

구분	주요 대상 및 조건
대상 건축물	2022년 12월 31일 당시 사실상 완공된 건축물(아직 논의중)
단독주택	연면적 165㎡이하(지자체 조례에 따라 최대 330㎡까지 완화 가능)
근린생활시설	주차장 확보 등 보완 조건 하에 양성화 허용
다가구주택	연면적 330㎡ 이하(지자체 조례에 따라 최대 660㎡까지 완화 가능)
다세대주택	세대당 전용면적 85㎡ 이하
기타 조건	구조 안전에 결함이 없고,이행강제금 1회이상 납부(혹은 납부 약속)

 

신청절차

건축주, 소유자가 설계도서,현장조사서를 첨부해 지자체에 신고하고, 구조·안전·위생·방화 적합, 이행강제금 체납 없음 등 기준을 충족할 시 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서를 발급받게 됩니다.

기준유의

• 토지·도시계획 적합성, 구조·안전·위생·방화, 일조·채광·생활환경, 이행강제금·과태료 정리가 핵심 기준이 될 것입니다
• 도시계획 시설부지·개발제한구역·군사시설보호구역·접도구역·도시개발구역·정비구역·보전산지 등은 제외됩니다.
• 순수 상업용 빌딩이나 공장 등 비주거용 건축물은 제외 대상입니다.
• 수익을 위해 방을 잘게 쪼갠 '방쪼개기'가 심각하거나 타인의 토지를 침범한 경우는 제외됩니다.

구체적인 조례 기준은 지역마다 다를 수 있으므로 거주하시는 지역 구청 건축과나 인근 건축사 사무소에 미리 상담을 받아보시는 것을 추천합니다.

 

논란

• 형성성 문제 : 법률을 따르는 국민과의 형평성 문제이며, 법 지킨 사람이 손해 보는 구조라는 인식이 퍼집니다.
• 불법행위 기대심리 : 양성화 기대가 불법 건축 증가로 이어질 수 있다는 우려입니다. 특히 다가구·상가 쪽에서 심각할 것입니다.
• 안전 문제 : 구조계산 없이 증축하고, 피난로 기준 미달의 불법 건축물은 화재시 대피불가, 붕괴 위험, 소방접근 어려움 등 문제가 야기될 수 있습니다.
• 도시계획 붕괴 : 건축은 개인의 문제가 아니라 도시 전체 시스템입니다. 불법건축물의 양성화 시 계획된 밀도가 초과되고, 골목·도로가 혼잡해지며, 도시전체의 생활의 질이 하락합니다.

이러한 이유 등으로 국토교통부와 정치권 일부에서는 단기적 완화 및 장기적 강력 규제 등신중한 접근이 필요하다는 의견이 다수 있습니다. 향후 중장기적으로는 강경한 규제 및 AI단속으로 이전보다 훨씬 강한 감시체제가 이루어져야 한다고 생각합니다. 그럼에도 불구하고 이번의 불법건축물 양성화는 평생 한두 번 올까 말까 한 기회입니다. 시행초기에 많이 신청이 몰릴 것으로 예상되니, 미리미리 준비하시기 바랍니다.