올해 12월 31일, 상생임대주택 특례가 일몰됩니다. 사무실에서 가장 많이 받는 질문이 "지금이라도 재계약하면 되나요?"인데, 직접 겪어보니 이게 생각보다 훨씬 까다롭습니다. 직전 계약 시작일 하나로 수천만 원짜리 혜택이 갈리는 구조라, 계약서부터 다시 꺼내보시는 게 먼저입니다.
막차 조건 — 직전 계약과 승계전세의 함정
처음 이 제도를 접했을 때, 저도 단순하게 생각했습니다. '5% 이내로 올려 재계약하면 되는 거 아닌가?' 그런데 막상 현장에서 상담을 해보니, 요건에서 벗어나는 경우가 예상보다 훨씬 많았습니다.
핵심은 소득세법 시행령 제155조의3입니다. 여기서 상생임대차계약이란, 직전 임대차계약 대비 임대료 인상률을 5% 이내로 유지해 재계약하면 집주인의 실거주 2년 요건을 면제해 주는 제도를 말합니다. 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세를 받으려면 통상 2년 거주가 필요한데, 상생임대를 활용하면 이를 건너뛸 수 있습니다.
문제는 그 앞 단계입니다. 상생 계약 전에 '직전 임대차계약'이 반드시 있어야 하고, 그 계약이 1년 6개월 이상 실제로 유지됐어야 합니다. 12월 31일에 상생 계약서를 쓰려면, 직전 계약은 2025년 7월 1일 이전에 시작됐어야 한다는 뜻입니다. 이게 역산의 출발점입니다(출처: 국세청).
국세청은 임대기간을 계산할 때 한 달 미만의 기간도 한 달로 인정합니다. 1년 5개월 하루만 넘겨도 1년 6개월로 보는 방식입니다. 그나마 숨통이 트이는 부분이지만, 2025년 하반기 이후 처음 임대를 시작한 분들은 올해 안에 이 기간을 채울 방법이 없습니다.
승계 전세는 직전 계약으로 인정되지 않는다
제가 상담 현장에서 가장 많이 목격한 탈락 사유가 바로 승계 계약입니다. 세입자가 살고 있는 집을 매수하면서 기존 전세계약을 그대로 넘겨받은 경우, 그 계약은 직전 임대차계약으로 인정되지 않습니다. 기획재정부 재산세제과-1440(2022년 11월) 해석이 이를 명확히 했는데, 승계 계약의 임대 기간은 단 하루도 인정하지 않는다고 정리돼 있습니다.
갭투자로 집을 산 뒤 기존 세입자와 5% 인상 갱신계약을 맺었다가 비과세를 받지 못한 사례가 국세청 사례집에도 등장합니다. 본인은 당연히 해당된다고 믿었는데 양도세 계산 단계에서 막히는 상황, 저도 여러 번 직접 목격했습니다. 그 낭패감이 상당합니다.
한 가지 구분이 중요합니다. 잔금 전에 매도인 자격으로 미리 체결한 전세계약도 인정받지 못하지만, 잔금 당일 전 소유자와 새로 임대차계약을 맺은 경우는 직전 계약으로 인정됩니다. 계약서의 명의와 체결 시점 하나가 결과를 완전히 바꿉니다.
- 직전 임대차계약 시작일: 2025년 7월 1일 이전이어야 12월 31일 상생 계약 가능
- 승계 전세: 기획재정부 해석상 임대 기간 0일 인정 — 직전 계약 자체가 없는 것으로 처리
- 미리 작성한 갱신계약서: 직전 계약 1년 6개월 미충족 시 상생 계약으로 불인정
- 계약금 수수 증빙: 시행령 규정에 따라 계좌이체 내역 보관 필수
- 4년 단일 계약을 2년씩 나누는 방식: 국세청 불가 회신 확인됨
요건 맞추면 뭘 아끼나 — 그리고 생긴 양도기한
요건을 다 갖추면 혜택이 꽤 큽니다. 제 경험상 이 제도가 현장에서 주목받은 이유는 단순합니다. 조정대상지역 1세대 1주택 비과세의 실거주 2년 의무가 면제되고, 양도가액 12억 원 이하까지는 양도세 자체가 없습니다.
12억 원을 넘는 고가주택이라도 장기보유특별공제 — 줄여서 장특공이라고 부르는데, 장기간 보유한 주택에 대해 양도차익의 일정 비율을 공제해 주는 제도입니다 — 의 거주 2년 요건을 충족한 것으로 간주해 보유·거주 합산 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 수천만 원 단위의 절세가 가능한 셈입니다.
계약 당시 다주택자였어도 됩니다. 국세청 서면부동산2024-2519(2024년 10월) 해석에 따르면, 최종 양도 시점에 1세대 1주택 상태이면 특례 적용이 가능합니다(출처: 국세청). 이 부분을 모르고 포기하는 분들이 생각보다 많아서, 직접 겪어보니 상담 때마다 꼭 짚어드리게 됩니다.
10월 1일 이후 달라진 것 — 매도 시간표가 생겼다
2026년 9월 29일 국무회의를 통과해 10월 1일부터 시행된 개정 시행령은 기존과 성격이 다릅니다. 양도기한이라는 개념이 새로 생겼습니다. 쉽게 말해 상생 임대가 끝난 뒤 언제까지 팔아야 혜택을 유지하느냐는 기한입니다.
올해 안에 임대 기간이 종료되는 주택은 2027년 12월 31일까지 양도해야 거주요건 면제 혜택을 받을 수 있습니다. 내년 이후 임대가 끝나는 경우에는 종료일로부터 1년 이내, 단 늦어도 2029년 말까지입니다. 둘 중 빠른 날이 기준입니다. 10월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.
솔직히 이 부분은 예상 밖이었습니다. 기존에는 요건만 갖추면 언제 팔든 상관없었는데, 이제는 장기 보유 계획을 세웠던 분들도 사실상 매도 일정을 새로 짜야 하는 상황이 됐습니다. 특례를 2029년 말까지 연장하는 소득세법 개정안이 국회 기획재정위원회에 계류 중이지만, 통과 전까지는 현행 시행령 기준인 12월 31일 체결 시한이 그대로 살아있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 지금 당장 재계약서 쓰면 상생임대 혜택 받을 수 있나요?
A. 계약서를 언제 쓰느냐보다 직전 임대차계약이 언제 시작됐느냐가 먼저입니다. 12월 31일까지 상생 계약을 체결하려면 직전 계약이 2025년 7월 1일 이전에 시작됐어야 합니다. 계약서를 먼저 꺼내 날짜를 확인하는 게 순서입니다.
Q. 세입자 있는 집 사서 갱신계약 맺었는데 상생임대 안 되나요?
A. 세입자가 있는 집을 매수해 기존 전세계약을 승계한 경우, 그 계약은 직전 임대차계약으로 인정되지 않습니다. 기획재정부 해석상 임대 기간이 0일로 처리되기 때문입니다. 잔금일 이후 새로 체결한 계약이어야 직전 계약으로 인정받을 수 있습니다.
Q. 계약 당시 다주택자였는데 상생임대 특례 받을 수 있나요?
A. 받을 수 있습니다. 국세청 서면부동산2024-2519 해석에 따르면, 계약 당시 다주택자였더라도 최종 양도 시점에 1세대 1주택 상태이면 특례 적용이 가능합니다. 다만 양도 시점의 주택 수 판단이 중요하므로 전문가 확인을 권합니다.
Q. 상생임대 요건 채우고 나서 언제까지 팔아야 하나요?
A. 10월 1일부터 양도기한이 생겼습니다. 올해 임대가 종료되는 주택은 2027년 12월 31일까지, 내년 이후 종료분은 임대 종료일로부터 1년 이내 또는 2029년 말 중 빠른 날까지 양도해야 거주요건 면제 혜택이 유지됩니다. 10월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.
Q. 상생임대 특례 연장된다는 얘기가 있던데, 기다려도 되나요?
A. 특례를 2029년 말까지 연장하는 소득세법 개정안이 국회 기획재정위원회에 계류 중인 것은 사실입니다. 그러나 통과 여부는 현재 미확정이고, 현행 체결 시한은 2026년 12월 31일 그대로입니다. 연장안 통과를 기대하며 기다리는 것은 리스크가 크다고 봅니다.
결론
제가 이 제도를 현장에서 보면서 느낀 건, 취지는 분명히 좋았는데 함정이 너무 촘촘하다는 점입니다. 직전 계약 시작일, 승계 전세 여부, 계약서 날짜, 계약금 계좌이체 증빙까지 — 하나만 틀려도 혜택 전체가 날아갑니다. 본인은 당연히 해당된다고 생각했는데 안 된다는 사실을 양도세 신고 단계에서 알게 된 분들을 제 경험상 여러 번 봤습니다.
남은 시간이 두 달입니다. 계약서를 급하게 쓰지 말고, 날짜 계산을 먼저 하고, 계약금은 반드시 계좌이체로 받으시길 권합니다. 10월 개정으로 양도기한까지 생겼으니, 요건뿐 아니라 매도 일정도 함께 점검해야 합니다. 이 글은 2026년 10월 기준으로 정리한 내용이며, 재계약 전에 반드시 세무사와 직접 확인하는 것이 안전합니다.
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