주담대 규제 강화해야 (LH 사장, 실수요자, 청년층 대출)

서울 아파트 매매가격이 86주 연속 상승 중인 가운데, LH 사장이 주택담보대출 한도를 지금보다 더 줄여야 한다는 발언을 내놓았습니다. 현재 15억 원 이하 주택 기준 최대 6억 원인 한도를 추가로 조여야 한다는 주장인데, 솔직히 처음 이 소식을 접했을 때 '그렇다면 무주택 청년들은 어디로 가라는 건가'라는 생각이 먼저 들었습니다.

 

LH 사장 발언의 배경과 현재 규제 구조

이성훈 한국토지주택공사(LH) 사장은 지난달 30일 기자 간담회에서 "주택 공급에는 시차가 생길 수밖에 없어 대출 규제가 필요한 시점"이라고 밝혔습니다. 여기서 말하는 공급 시차란, 정부가 택지를 지정하고 아파트가 실제 입주 가능한 상태로 공급되기까지 최소 5년 이상이 걸리는 구조적 지연을 의미합니다. 공급이 바로 늘어나지 않으니 그 공백을 수요 억제로 메우겠다는 논리입니다.

현재 규제지역의 주택담보대출(LTV) 한도는 주택 가격 구간에 따라 세 단계로 나뉩니다. 15억 원 이하는 최대 6억 원, 25억 원 이하는 최대 4억 원, 25억 원 초과는 최대 2억 원입니다. 이 사장이 문제 삼은 것은 주로 첫 번째 구간, 즉 서울 외곽과 중저가 아파트 시장에 해당하는 15억 원 이하 대출 한도입니다.

추가로 그가 지목한 것이 생애최초 주택구매자에게 적용되는 LTV(주택담보대출비율)입니다. LTV란 주택 가격 대비 대출 가능 금액의 비율을 뜻합니다. 쉽게 말해 10억 원짜리 집을 살 때 LTV 70%면 최대 7억 원까지 빌릴 수 있다는 의미입니다. 이 사장은 생애최초 구매자가 70%까지 대출을 풀로 받아 경쟁적으로 매수에 나서면서 집값 상승을 부추기고 있다고 지적했습니다.

제가 직접 주변 사례를 보면서 느끼는 것도 비슷한 측면이 있긴 합니다. 생애최초 LTV 혜택을 받으려고 서두르는 분들이 분명히 있습니다. 그런데 그게 투기적 수요인지, 아니면 계속 오르는 집값에 쫓기는 실수요인지를 구분하지 않고 일률적으로 규제하는 방향이 맞는지는 다른 문제라고 생각합니다.

• 규제지역 주담대 한도: 15억 이하 → 최대 6억, 25억 이하 → 최대 4억, 25억 초과 → 최대 2억
• 생애최초 구매자 LTV: 규제지역 기준 최대 70%까지 적용
• 서울 아파트 매매가격: 2025년 2월 이후 86주 연속 상승 (출처: 한국부동산원)
• 올해 누적 상승률 10% 초과 서울 자치구: 중구·동대문·중랑·성북·강북·노원·서대문·강서·구로·영등포·관악 등 11곳

 LH 사장은 공급 시차를 이유로 주담대 추가 규제를 주장했지만, 대상이 된 건 주로 서울 외곽 중저가 시장의 실수요자들입니다. 

 

실수요자 부담 vs. 집값 억제 효과, 어느 쪽이 더 클까

대출 규제를 강화하면 단기적으로 매수세를 억누르는 효과가 있다는 건 부정하기 어렵습니다. 가용 자금 자체가 줄어들면 일부 수요는 시장에서 빠질 수밖에 없습니다. 그런데 여기서 중요한 질문이 하나 있습니다. 그 수요가 사라지는 것인지, 아니면 형태만 바뀌는 것인지입니다.

세종대 신보연 교수는 "매수가 차단되면 수요는 전세로 이동할 것"이라며, 전세보증금 상승이 다시 자가 전환 유인을 키우는 악순환을 우려했습니다. 제가 경험상 이 논리는 상당히 현실적이라고 봅니다. 2021~2022년 대출 규제가 강화됐을 때도 매매가 꺾인 게 아니라 전세 시장이 먼저 요동쳤던 기억이 납니다.

가계부채 총량을 관리한다는 측면에서 규제의 방향성 자체는 이해합니다. 가계부채란 가구가 금융기관에서 빌린 돈의 총합을 뜻하는데, 이 규모가 GDP 대비 과도하게 커지면 금리가 조금만 올라도 경제 전체가 흔들릴 수 있습니다. 그 우려가 틀린 건 아닙니다.

하지만 제가 진짜 걱정하는 건 따로 있습니다. 한도가 줄어들면 1금융권에서 돈이 안 나오는 청년들이 신용대출이나 제2금융권으로 내몰릴 가능성입니다. 공식 주담대 한도를 줄여서 부채 총량이 줄어드는 게 아니라, 더 비싼 이자의 대출로 구성이 바뀌는 최악의 결과가 생길 수 있습니다. 실제로 올해 1분기 서울 주택 매수에 활용된 증여·상속 자금만 2조 1813억 원에 달한다는 자료가 있습니다.

(출처: 국토교통부). 부모 지원이 가능한 사람과 그렇지 않은 사람의 격차가 규제가 강해질수록 더 벌어진다는 뜻입니다.

 

대출 규제는 단기 억제 효과가 있지만, 수요는 전세 시장이나 고금리 대출로 이동할 가능성이 높아 실수요자 피해가 더 클 수 있습니다.

 

 

청년층은 어디로, 핀셋 정책은 실효성이 있을까

 

 

금융당국에서는 규제는 유지하되 실수요자는 따로 지원하는 핀셋 정책을 추진한다고 합니다. 이른바 '핀셋 지원'으로 생각됩니다. 8월에는 가계대출 총량 목표를 조정했는데, 이 역시 추가 대출 여력이 청년 및 신혼부부 등 실수요자에 집중될 전망입니다.

 

청년·신혼부부 등에게는 대출 문턱을 별도로 조정하겠다는 것입니다. 말 자체는 맞습니다. 그런데 솔직히 이건 예상 밖이었습니다. 현재까지 제가 파악한 바로는 한도가 줄어들 경우 청년층을 구체적으로 어떻게 보호할 것인지에 대한 계획이 아직 나와 있지 않습니다. 방향만 있고 내용이 없는 상태입니다.

광운대 서진형 교수는 "서울 내 주택 공급이 워낙 부족한 상황에서 통화량도 많아진 상황"이라며 "당분간 전세를 비롯한 주택가격이 진정되기 어렵다"고 밝혔습니다. 공급 없는 수요 억제는 병의 증상만 누르는 처방이라는 이야기입니다. 유동성(Liquidity), 즉 시중에 풀린 돈의 총량이 많은 상태에서 대출 한도만 조이면 그 돈이 다른 경로로 부동산에 유입되는 걸 막을 수 없다는 뜻이기도 합니다.

제가 가장 우려하는 계층은 청년층입니다. 이미 전월세 시장에서 허리가 휘는 상황에서 영끌, 즉 영혼까지 끌어모아 대출을 받아 집을 사려는 것도 어찌 보면 선택지가 없어서입니다. 주거사다리(Housing Ladder)란 전세 → 소형 자가 → 중형 자가로 단계를 밟아 올라가는 주거 상향 구조를 말하는데, 이 사다리의 첫 칸이 점점 높아지고 있습니다. 규제로 그 첫 칸을 더 높이면 현금 부자나 부모 지원이 있는 사람만 올라설 수 있게 됩니다.

대출 규제가 공급 공백기의 시간 벌기 수단이 될 수 있다는 데는 동의하는 분들도 있는데, 저는 그 '시간 벌기' 동안 높아진 주거 비용이 결국 세입자와 청년층에게 전가된다는 점을 더 무겁게 봐야 한다고 생각합니다. 규제의 비용이 항상 가장 취약한 계층에게 먼저 도달한다는 건 제 경험상 부동산 정책에서 반복되는 패턴입니다.

 

핀셋 정책의 방향은 이해하지만 구체적 보호 방안이 없는 지금, 한도 축소의 직접 피해는 청년층과 실수요자에게 집중될 가능성이 높습니다.

금융당국의 공식입장은 대체로 규제 기조는 유지하되, 실수요자는 따로 지원하는 정책이라고 생각합니다. 

 

자주 묻는 질문

Q. 생애최초 LTV 70%가 실제로 집값을 올리나요?

A. LH 사장은 생애최초 구매자들이 LTV 70%를 풀로 활용해 경쟁적으로 매수에 나서는 게 가격 상승 요인이라고 지목했습니다. 실제로 대출 가용 자금이 늘어나면 매수 경쟁이 커지는 건 사실입니다. 다만 이걸 투기 수요로 볼 것인지, 공급 부족에 쫓기는 실수요로 볼 것인지에 따라 해석이 달라질 수 있어 일률적 판단은 어렵다고 봅니다.

 

Q. 주담대 한도가 더 줄어들면 청년들은 어떻게 되나요?

A. 1금융권 주담대 한도가 줄어들면 자기 자금이 부족한 청년층은 신용대출이나 제2금융권으로 밀릴 수 있습니다. 이 경우 더 높은 금리를 부담하게 되고, 가계부채 총량은 줄지 않으면서 부채의 질만 나빠지는 결과가 생길 수 있습니다. 아직 청년층 보호를 위한 구체적인 보완책은 발표된 바가 없습니다.

 

Q. 대출 규제만으로 서울 집값을 잡을 수 있나요?

A. 단기적으로 매수세를 억제하는 효과는 있지만, 공급 부족과 시중 유동성이 그대로인 상황에서 근본적인 집값 안정은 어렵다는 것이 전문가들의 공통된 시각입니다. 대출 규제는 공급 공백기의 임시 처방이 될 수 있어도, 공급 확대 없이는 그 효과가 지속되기 어렵다고 봐야 합니다.

 

Q. 서울 강남과 외곽 아파트 시장이 다르게 움직이고 있나요?

A. 네, 최근 흐름을 보면 강남·서초 초고가 시장은 일부 조정 국면인 반면, 노원·강서·구로 등 서울 외곽의 15억 원 이하 중저가 아파트 시장은 올해 누적 상승률이 10%를 넘는 곳이 11개 자치구에 달합니다. LH 사장의 규제 발언이 정확히 이 구간을 겨냥하고 있다는 점에서, 그 영향은 외곽 실수요자에게 더 집중될 가능성이 높습니다.

결론

대출 규제 강화가 집값을 잡는 수단이 될 수 있다는 논리는 이해합니다. 공급이 당장 늘기 어려운 현실도 압니다. 그러나 제 경험상, 수요를 억누르는 정책이 반복될수록 현금 동원 능력이 있는 계층과 그렇지 않은 계층 사이의 격차만 커졌습니다. 이번에도 그 피해가 청년층과 무주택 실수요자에게 먼저 닿을 것이라는 걱정을 지우기 어렵습니다.

정부의 고민이 깊다는 건 알지만, 아무래도 부동산 정책이 산으로 갈 것 같다는 느낌도 지울 수 없습니다. 핀셋 정책이 말로만 끝나지 않으려면 청년·실수요자 보호를 위한 구체적 보완책이 반드시 함께 나와야 한다고 생각합니다. 공급 속도와 실제 집값 흐름을 면밀히 검토하면서 정책 방향을 지켜보시길 권합니다. 투자 결정은 반드시 본인의 판단과 책임 아래 이루어져야 합니다.

참고: https://n.news.naver.com/mnews/article/421/0009209376?sid=101