양도세 중과 재개 일주일... 서울 아파트 매물 증발

다주택자 양도세 중과가 재개(26년 5월 10일)된 지 일주일이 지나면서, 시장은 예상했던 '매물 잠김'현상이 나타나고 있습니다. 절세 혜택을 누릴 기회를 놓친 집주인들이 급매를 거둬들이면서 공급이 급감한 반면, 실수요자들은 매수가 가능한 외곽 중저가 단지를 중심으로 신고가 거래도 속출하고 있습니다.

양도세 중과의 가공할 파괴력(최고82.5%)

현 규제지역 내 다주택자 양도세는 기본세율에 2 주택자는 20% p, 3 주택 이상은 30% p가 가산됩니다. 지방소득세까지 더해지면 실효세율이 최대 82.5%에 달합니다. 게다가 장기보유특별공제까지 배제되면 양도차익이 커지고, 소유주들이 느끼기에는 "보유세 몇 년 치 내는 게 양도세 한 번 맞는 것보다 싸다"는 계산이 나옵니다.

대출규제로 인한 매수세 실종

주택담보대출(LTV) 6억 원 한도 제한과 DSR 규제 등으로 인해 시장의 매수 동력이 크게 꺾였습니다. 즉, 깎아서 던지지 않는 한 받아줄 매수자가 없는데, 양도세까지 중과되니 다주택자로서는 버티기(매물 회수)를 선택하게 됩니다.

5월 10일 이후 부동산 시장의 동향 예측

매매·전세·월세 시장의 '강세'와 '양극화'

매매시장은 공급이 잠긴 상태에서, 서울 핵심지나 대기 수요가 탄탄한 지역은 오히려 매물 부족으로 인해 가격 상승 압력을 받습니다. 반면 외곽이나 비선호 지역은 거래 절벽 속에서 침체되는 극심한 양도세 유발형 양극화가 나타날 수 있습니다. 그리고 임대차 시장은 매수하지 못한 실거주 수요가 전월세로 잔류하면서 임대차 수요는 누적되는데, 다주택자들이 규제 압박에 매물을 전세로 돌리기보다는 월세화하거나 아예 처분을 유보하면서 전세 가뭄이 심해집니다. 이미 서울 전세 소비심리지수가 상승국면으로 꺾인 이유입니다.

지난 2~3년간 지속된 공사비 급등과 PF 부실 파장으로 수도권 주택 인허가와 착공 물량이 크게 줄었습니다. 주택을 짓는 데는 최소 3년 반 ~ 4년이 걸리기 때문에 당장 올해와 내년에 입주물량 자체가 부족합니다. 신축의 희소성이 매매가를 끌어올리는 원인입니다.

대출 규제 압박으로 집을 사지 못한 무주택자들이 전세 시장에 머물고 있습니다. 하지만 빌라, 오피스텔 기피 현상으로 아파트 전세 수요는 미어지는데, 전세 매물은 부족합니다. 전세가가 매매가의 강력한 지지선 역할을 하며 갭을 좁히고 있습니다.

다주택작 규제가 심해질수록 시장의 자금은 '지방 여러 채'나 '수도권 외곽'을 버리고 '서울 및 수도권 핵심지 1채'로 쏠립니다. 규제가 오히려 강남권, 마용성, 수도권 주요 정비사업(재건축, 재개발) 단지의 자산 가치를 더우 공고히 해주는 역설이 발생하고 있습니다.

'매도' 대신 '증여' 및 법인 전환 우회 선택

양도세로 국가에 납부하느니 자녀에게 증여세를 내고 물려주겠다는 현상이 두드러지고 있습니다. 혹은 공동명의의 전환, 매매사업자(법인) 활용 등 세 부담을 분산하기 위한 우회로를 적극적으로 모색하는 구조 조정 기간으로 진입할 듯합니다.

7월 정부 세제개편안 발표 전까지 극심한 관망세 지속

현재 매도자와 매수자 모두 눈치싸움에 들어갔습니다. 다주택자들은 보유세와 공시가 현실화율이 실제로 어떻게 변하는지, 그리고 다가올 7월 세제개편안에서 1 주택자 장기보유특별공제나 추가적인 보완책이 나오는지 확인한 후에 움직이려 할 것입니다. 따라서 대책 발표 전까지는 거래량은 위축될 것입니다.

정부의 가계부채 관리 기조로 인해 소득 증빙이 안되거나 자금 동원력이 부족한 중산층 이하의 매수 진입 장벽이 매우 높습니다. 현재의 상승은 거래량 없는 호가 중심의 상승입니다. 거래량이 폭발하면서 올라가는 건강한 상승이 아니라, '양도세 중과 재개로 인한 매물 잠김'때문에 몇 안 되는 매물이 신고가를 찍으며 지수를 견인하는 흐름에 가깝습니다.

현재 수도권에서 발생하는 주택시장 병목 현상

현재 수도권 주택시장은 서울 전월세 매물 부족이 경기권으로 확산되면서 차라리 경기 아파트를 매수하려는 수요가 늘고 있습니다. 이에 구리, 남양주, 용인, 기흥, 안양 등 비규제지역 아파트값도 올해 들어 1억 원 이상 상승하는 모습입니다. 전문가들은 다주택자, 임대사업자, 비거주 1 주택자 매물 출회를 유도하는 정부 정책이 오히려 임대차 물량 감소로 이어지면서 전월세난을 키우고 있다고 지적합니다.

현재 수도권 주택시장은 "공급이 부족하다는 확실한 미래"와 "강력한 세제 및 대출규제라는 현재의 벽"이 팽팽하게 맞붙은 형국입니다. 전체적인 흐름은 완만한 우상향을 그리겠으나, 모든 지역이 다 오르는 것이 아니라 '누구나 살고 싶어 하는 입지의 아파트'로만 매수세가 극단적으로 쏠리는 선별적 장세가 더욱 고착화할 것으로 보입니다.