"이럴 바엔 차라리 사자"… 세입자들이 결국 매매로 돌아선 결정적 이유

최근 서울 및 수도권 부동산 시장이 다시 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 특히 "지금 사지 않으면 영영 못 산다"는 이른바 '패닉바잉(공포 매수)' 조짐까지 다시 나타나고 있는데요.

단순한 심리적 불안을 넘어, 전세 매물 부족과 전셋값 폭등이 매매가를 밀어 올리는 '악순환의 고리'가 본격화되고 있기 때문입니다.

전세난의 가속화 : 10년 만에 최대 상승 폭

현재 서울 아파트 전세 시장은 '매물 가뭄'상태입니다.

• 전셋값 폭등 : 한국부동산원 조사에 따르면 지난 6월 서울 아파트 전세가격은 전월 대비 1.37% 상승하며, 2013년 10월 이후 약 10여 년 만에 가장 큰 상승 폭을 기록했습니다.
• 매물 급감 : 반대로 부동산 빅데이터(아실) 기준, 서울 아파트 전세 매물은 1년 전과 비교해 15.9% 감소했습니다. (중랑구, 금천구, 구로구, 노원구 등은 전세 매물이 60 ~ 80% 이상 급감) 
• 실제 거래 사례 : 성동구 'e편한세상옥수파크힐스(전용 59㎡)의 경우 불과 한 달 사이에 전세 보증금이 5,000만 원 ~ 1억 원가량 오른 10억 원에 계약되었습니다.

6월이라는 이사 비수기임에도 불구하고 매물이 줄어들다 보니 전셋값이 걷잡을 수 없이 오르고 있는 상황입니다.

서울 전세 매물 감소의 근본적 원인

• 신규 아파트 입주 물량의 극심한 절벽 : 고금리, 공사비 상승, 재개발·재건축 위축 등으로 주택 인허가와 착공 실적이 크레 줄어들었습니다. 원래 신규 대단지 아파트가 입주할 때 수천 가구의 전세 물량이 한 번에 쏟아져 나오며 주변 전셋값을 안정시키는 역할을 합니다. 하지만 입주 물량 자체가 평년 대비 반토막 이하로 줄어들면서 신규 전세 공급 통로가 사실상 막혔습니다.
• 계약갱신청구권 사용으로 눌러앉기 : 전셋값이 오르고 집 구하기가 어려워지면서 기존 세입자들이 계약갱신청구권을 사용하며 기존 집에 2년 더 거주하는 비중이 급증했습니다. 
• 대출 규제 및 실거주 의무 강화 : 규제지역 내 실거주 의무 강화 및 주택담보대출·갭투자 규제로 인해 전세를 끼고 집을 사서 임대주택을 공급하던 주체(다주택자 및 갭투자자)의 시장 유입이 차단되었습니다. 집을 매수하더라도 실거주를 해야 하는 요건 때문에 매매 거래가 되어도 전세 매물로 나오지 않고 실입주 매물로 전환됩니다.
• 빌라 전세사기 여파로 인한 '아파트 쏠림 현상' : 빌라, 오피스텔 등 비아파트 시장의 전세가기 여파와 보증보험 가입 요건 강화로 세입자들의 '전세사기 공포'가 커졌습니다. 빌라 전세 수요가 아파트 전세로 대거 몰리면서, 안 그래도 부족한 아파트 전세 매물이 더욱 빠르게 소진되고 있습니다.
• 집주인들의 '전세의 월세화' 선호 현상 : 보유세 등 세금 부담 및 수익성 확보를 위해 임대인들이 전세 보증금을 받기보다는 월세나 반전세를 선호하는 경향이 강해졌습니다.

악순환의 시작 : 전세 세입자의 매매 수요 전환

전셋값이 뛰고 주거비 부담이 급증하자, 세입자들의 불안감은 극에 달하고 있습니다. '이럴바엔 차라리 집을 사자'는 생각이 강해지면서 매매 시장으로 유입되는 실거주 수요가 급증하고 있습니다. 특히 대출 규제(주택담보대출 최대 6억 원 한도)의 영향으로 15억 원 이하 중저가 아파트로 수요가 쏠리고 있습니다.

더 큰 문제는 '향후 공급 공백'

전문가들이 가장 우려하는 대목은 앞으로 들어올 입주 물량(공급)마저 턱없이 부족하다는 점입니다.

• 입주물량 반토막 : 올해 서울 아파트 입주 물량은 전년 대비 절반 가까이 감소할 예정입니다.
• 선행지표 악화 : 주택 인허가 누계 실적은 전년 대비 1.4% 감소, 착공 실적은 10.7%나 줄어들었습니다.

향후 2~3년 뒤 들어올 물량마저 줄어들고 있어, 중장기적인 공급 공백 우려가 '선매수 심리'를 더욱 자극하고 있는 실정입니다.

주택공급 확대 신호가 명확해지지 않는 한 전세난으로 인한 집값 불안은 단기 반등에 그치지 않고 중장기 상승 압력으로 이어질 가능성이 큽니다. 현재의 시장은 심리적 불안감과 물리적인 공급 부족이 결합된 형태입니다. 내 집 마련이나 이사를 고민 중이신 분들이라면 본인의 자금 여력과 대출 한도를 신중하게 계산하신 후 지역별·단지별 급매물이나 차별화된 입지를 공략하는 전략이 필요한 시점이라고 생각합니다. 

'초양극화'의 고착화

이번 상승장은 전국이 같이 오르는 과거의 상승장은 기대하기 어렵습니다. 입지와 정주 여건이 뛰어난 서울·수도권 주요 지역은 전세난과 대기 수요로 매수세가 유지되겠지만, 지방 및 비선호 지역은 미분양과 인구 유출 여파로 보합 내지 약세를 보일 가능성이 큽니다.

다주택자에 대한 세금·대출 규제 유지로 인해 시장 자금은 입지가 확실한 아파트 단지로만 쏠리는 양극화 현상이 더욱 가속화될 전망입니다.