정부 세제개편안 발표 앞두고 열린 토론회... 시장 통제보다 공정과세로 전환해야

정부가 26년 7월 말 세제개편안 발표를 앞두고 국회와 정부 주최로 열린 부동산 세제 공개 토론회를 열었습니다.

20일 여의도 국회의원회관에서 열린 '부동산 세제 개혁의 방향과 과제'토론회에서 참석한 참석자들

이번 토론회에서는 과거처럼 주택 시장을 인위적으로 통제하거나 징벌적 과세를 부과하기보다는 소득과 자산 가치에 맞춘 공정과세를 실현해야 한다는 목소리가 높았습니다.

특히 종합부동산세의 과세 기준을 기존의 주택 수 중심에서 보유 주택의 합산 가액 중심으로 전환해야 한다는 개편안이 주요 쟁점으로 떠올랐습니다. 이번 토론회에서 논의된 핵심 내용과 향후 부동산 시장 및 실수요자들에게 미칠 영향을 상세히 살펴보겠습니다.

쟁점 1. 종합부동산세 과세 기준의 전환: 주택 수에서 가액 중심으로

현재 종합부동산세 체계는 보유한 주택 수에 따라 중과세율을 적용하는 방식이 유지되어 왔습니다. 그러나 전문가들은 이러한 방식이 시장의 형평성을 심각하게 왜곡하고 있다고 지적합니다. 예를 들어 지방이나 외곽 지역에 저가 주택 2채를 보유한 사람이 서울 한강변의 30억 원 상당 고가 주택 1채를 보유한 사람보다 더 높은 세금 부담을 지는 불합리한 현상이 발생하기 때문입니다.

토론회 참석자들은 다주택자라는 이유만으로 무조건 중과세하는 과거의 규제 프레임에서 벗어나야 한다고 입을 모았습니다. 보유한 부동산의 총가액을 합산하여 그 규모에 맞게 과세하는 가액 기준 일원화가 훨씬 공정하고 합리적이라는 평가입니다. 이러한 개편이 현실화될 경우 지방 소형 주택이나 임대 목적의 다주택을 소유한 이들의 세 부담이 완화될 것으로 기대됩니다.

주택 수 중과세 규제 때문에 그동안 지방 중소도시의 주택이나 수익형 임대 목적의 소형 주택은 매수자들로부터 외면받아 왔습니다. 다주택자로 지정되는 순간 종부세 중과세율이 적용되어 임대 수익보다 세금 부담이 더 커졌기 때문입니다.

가액중심의 과세가 정착되면 합산 금액이 공제 한도 내에 있거나 세 부담이 적정한 수준이라면 여러 채의 소형 주택을 보유하는 것이 가능해집니다. 이는 매물 잠김 현상이 심했던 지방 주택 시장의 거래량을 회복시키고, 빌라나 소형 아파트 등 서민 임대주택 공급을 늘리는 긍정적인 효과로 이어질 수 있습니다.

쟁점 2. 보유세 강화와 양도소득세 완화: 거주 이전의 자유 보장

이번 세제 개편 논의에서 또 다른 핵심은 보유세와 양도소득세 간의 균형입니다. 일부 전문가들과 시민단체는 선진국에 비해 낮은 수준인 보유세 실효세율을 높이고 공정시장가액비율을 정상화해야 한다는 보유세 강화론을 제기했습니다.

다만, 무작정 보유세만 높일 경우 시장의 반발과 함께 임대료 전가 현상이 나타날 수 있다는 경계의 목소리도 컸습니다. 이에 따라 보유세를 적정 수준으로 조정하되, 실거주자의 양도소득세 부담은 대폭 완화하여 매물 잠김을 해소하고 거주 이전의 자유를 보장해야 한다는 대안이 힘을 얻고 있습니다. 주택을 오래 보유하고 실제로 거주한 1 주택자에 대해서는 거래 세금을 낮춰주어 시장 내 매물 유통을 활성화하자는 취지입니다.

쟁점 3. 부동산 현장 전문가가 바라보는 향후 시장 전망 및 시사점

이번 토론회에서 나온 논의들은 세제가 단순한 투기 억제 수단에서 자산 과세의 본래 목적에 맞게 재정립되고 있음을 보여줍니다. 주택 수 기준의 중과세가 폐지되고 가액 기준 합산 과세로 개편된다면, 부동산 시장의 패러다임 역시 '똑똑한 한 채' 선호 현상에서 실속 있는 다가구·지방 자산 분산 투자로 변화할 가능성이 있습니다.

또한 정부가 이달 발표할 최종 세제개편안에 따라 매매 시장의 거래량과 임대차 시장의 매물 공급 흐름이 크게 바뀌게 됩니다. 따라서 실거주를 고민하는 무주택자나 자산 포트폴리오 재편을 고려하는 투자자분들은 확정 발표될 개편안의 세부 세율과 공제 기준을 면밀히 확인한 후 절세 전략을 수립하는 것이 무엇보다 중요합니다.