1주택이더라도 초고가주택이 30억(공시가격)으로 결정되면 벌어지는 일들

초고가주택이 30억(공시가격)으로 결정되면 벌어지는 일들

향후 결정될 부동산 세제 개편에서 '초고가주택'의 기준선이 얼마로 설정되느냐가 절대적으로 중요한 이유는 이 기준하나에 대한민국 상위 자산가들의 세금 규모와 부동산 시장의 자금흐름이 완전히 뒤바뀌기 때문입니다.

종부세 · 양도소득세 폭탄의 방아쇠 역할

 이번 개편안의 핵심은 초고가 주택으로 분류될 경우, 1 주택자라 할지라도 다주택자 수준에 준하는 높은 종부세율(최대 5%로 안팎)이 적용되거나, 세금 산정의 기준이 되는 공정시장가액비율(현행 60%)이 최대 80%까지 상향되는 등 강력한 '핀셋 증세' 대상이 된다는 점입니다.

기준선 바로 아래에 속한 주택과 초고가로 분류된 주택은 매년 내야 하는 보유세 체계가 완전히 달라져, 자칫하면 세 부담이 현재보다 2~3배 증가할 수 있습니다. 이 때문에 내 자산이 이 기준에 포함되느냐 마느냐는 소유자들에게 매우 민감한 사안입니다.

양도소득세 및 각종 감면 혜택의 '경계선'

그동안 시세 수입억 원대 주택을 보유한 1 주택자는 거주·보유기간에 따라 최대 80%라는 파격적인 양도소득세 감면(장특공제)을 받을 수 있었습니다. 하지만 초고가 주택 기준이 정해지면 이 공제 혜택에 엄격한 한도(예 : 10억 원대 등)가 걸리거나 거주 기간 중심으로 개편되어, 향후 집을 팔 때 차익에 대한 세금 부담이 눈덩이처럼 불어날 수 있습니다.

평생 집 한 채를 갖고 있던 고령의 은퇴자나 자산가라 하더라도, 기준선 위에 올라서는 순간 예상치 못한 거액의 양도세·보유세 압박을 받기 때문에 거주 및 매각 타이밍을 다시 짜야하는 기준점이 됩니다.

똘똘한 한 채 전략의 유효성 검증

그동안 시장에서는 세금 부담을 줄이기 위해 가급적 비싼 아파트 한 채에 자산을 집중하는 이른바 '똘똘한 한 채'전략이 공식처럼 통했습니다.

그러나 정부가 이번에 초고가 주택 기준(시가 45억 ~ 50억원 선)을 명확히 하고 이 라인 위쪽을 타격하겠다고 나선 것은, 무조건 비싼 주택을 쥐고 있는 방식의 절세 효과에 제동을 걸겠다는 뜻입니다. 즉, 이 기준이 어디로 정해지느냐에 따라 강남 · 용산 등 초고가지역 자산가들의 증여, 매도, 또는 분산 투자 방향이 완전히 갈리게 됩니다.

결국 초고가주택 기준은 "어디까지를 보호해야 할 일반적 실수요로 볼 것인지, 어디부터를 과도한 자산 축적으로 보고 무겁게 과세할 것인지"를 나누는 기준이기 때문에 시장 참여자들에게는 향후 자산 가치를 좌우할 가장 치명적인 가이드라인이 됩니다.

향후 일정

기획재정부를 비롯한 정부 부처는 7월 말에서 8월 초에 그해 세법개정안(정부안) 전체를 공식 발표합니다. 올해 역시 이 시기에 초고가주택을 포함한 구체적인 세제 개편안의 윤곽이 드러날 것입니다.

정부안이 발표된 직후 약 40일 간의 입법예고 기간을 거치며 각계각층(시민사회 · 업계, 전문가)의 의견을 수렴합니다. 정부는 다듬어진 세법개정안을 9월 초 정기국회에 공식 제출합니다. 이때부터 여야 간의 본격적인 세법 심사 줄다리기가 시작됩니다.

10 ~ 11월 동안 국회 기획재정위원회 등 소관 상임위에서 초고가주택 기준이나 세율 조정을 두고 치열한 공방과 수정작업이 이루어집니다. 국회법에 따른 세법개정안 처리 법정 시한은 12월 2일입니다. 예산안과 맞물려 이맘때쯤 본회의를 통과해야 비로소 개정안이 확정됩니다. 

국회에서 세법 본회의가 통과되면, 정부는 그에 맞춰 대통령령 등 하위 시행령 개정 작업을 진행합니다. 세제개편안의 주요 내용은 대체로 다음 해 1월 1일 이후부터 곧바로 적용되며, 종부세 등 보유세 기준일(6월 1일)이나 양도 시점에 맞춰 시장에 직접적인 영향력을 발휘하게 됩니다.