[부동산 세무 현장] 1주택이라도 초고가주택(공시가격 30억/시가 40~50억 이상)이 되면 벌어지는 일들 (2026 세제개편안 반영)

오늘도 부동산 현장에서 상담을 하다 보면 "1주택자는 설마 설마 세금이 오르겠어?" 하고 안심하시는 분들을 뵙게 됩니다. 하지만 최근 정부가 확정한 2026년 세제개편안의 내용을 들여다보면, 1주택자라 할지라도 보유한 주택의 가치가 일정 선을 넘어서는 순간 판도가 완전히 바뀐다는 것을 알 수 있죠.~

특히 공시가격 30억 원대(시가 40~50억 원 이상)의 초고가 주택을 보유한 1주택자라면, 이제는 '단순 버티기'가 아니라 확실한 세무 전략을 짜야 하는 시점이 되었습니다. 이번 세제개편안을 바탕으로 초고가 주택 소유자들에게 닥칠 현실적인 변화들을 짚어봅시다.!!!

1. 30억 원 이하는 숨통이 트이지만, ''초고가'는 보유세 정상화(강화) 타겟

이번 세제개편안의 대원칙은 "실거주 1주택자 보호"와 "초고가 주택 과세 정상화"의 양 갈래로 나뉩니다.

• 30억 이하 1주택: 시가 30억 원(공시가격 약 21억 원) 수준까지의 거주용 1주택은 종합부동산세 등 보유세 부담이 완화되거나 완만하게 조절됩니다.
• 시가 40~50억 원 초과 초고가 주택: 반면, 시가 40~50억 원(공시가격 28~35억 원)을 초과하는 초고가 주택의 경우, 1세대 1주택이라도 세액공제 한도가 신설·제한되는 등 보유세가 본격적인 '정상화(상향 조정)' 수순을 밟게 됩니다.

2. 양도소득세 장기보유특별공제 한도 신설 (거주공제 제동)

보유세뿐만 아니라 매도 시 발생하는 양도소득세 측면에서도 초고가 주택에 대한 제동이 생겼습니다.

• 그동안 1주택자는 실거래가 12억 원을 초과하는 부분에 대해 거주 기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제를 무제한 가까이 받을 수 있었습니다.
• 하지만 개편안에 따라 양도차익이 큰 일정가액 이상의 초고가 주택은 거주공제에 한도(2028년 이후 10억 원 한도 등)가 신설되면서, 향후 매도 시 세금 부담이 예전보다 훨씬 무거워지게 되었죠.

3. 은퇴자 및 고령자에게 다가오는 자금 압박

현장에서 상담하다 보면, 실제로 고령 은퇴자분들의 가장 큰 고민은 '집값은 올랐는데 현금 흐름은 막혀 있다'는 점입니다.

• 초고가 주택으로 분류되어 매년 수천만 원의 종부세와 재산세 고지서가 날아오는데, 소득이 정체된 상태에서 이를 감당하기란 쉽지 않습니다.
• 비록 고령자 납부유예 요건 등의 보완책이 함께 논의되고 있으나, 근본적으로 보유세와 양도세 리스크를 동시에 안게 되는 초고가 주택 소유자들의 자금 압박은 가중될 수밖에 없습니다.

💡 현장에서 전하는 조언: 초고가 주택 보유자가 살아남는 법

2026년 세제개편안은 우리에게 명확한 메시지를 던지고 있습니다. "집 한 채라 해서 무조건 감싸주던 시대는 지나갔고, 시장 가격에 따른 정교한 과세가 시작된다"는 점입니다. 일면 잔인한 구석도 있습니다.

공시가격 30억 원을 웃도는 초고가 주택을 보유하고 계신다면, 세무 전문가와 함께 앞으로 다가올 보유세 시뮬레이션과 향후 양도 시 세금 구조를 미리 점검해 보셔야 합니다.

시가 30억 원(공시가격 21억 원)이하의 실거주 1주택자는 종부세 등 보유세 부담이 완화되었다고 볼 수 있죠. 시장의 유동성과 은퇴자와 고령자의 세금 부담을 고려한 보완책 및 주택시장 연착륙을 유도하는 기조도 함께 담겨있습니다.