서울 아파트 전세 사라지고...월세 대세화부터 빌라 급등까지

요즘 서울 임대차 시장과 집값이 정말 심상치 않게 움직이고 있습니다. "전세 구하기가 하늘의 별따기"라는 말이 절로 나오는 요즘인데요. 현재 서울 부동산 시장에서 무슨 일이 일어나고 있는지, 그리고 집을 구하거나 이사를 고민 중이신 분들이 꼭 알고 계셔야 할 핵심을 정리해 드리겠습니다

서울 아파트 전세 가뭄...이젠 월세가 기본?

지금 서울 아파트 시장은 전세 매물이 싹 말랐다고 해도 과언이 아닙니다. 

• 전셋값 고공행진 : 6월 서울 아파트 전세가격이 한 달 만에 1.37%나 올랐습니다. 무려 10년 만에 가장 큰 폭으로 뛴 셈이네요. 
• 외곽 지역은 전세 절벽 : 중랑구, 노원구 같은 외곽 지역은 1년 전에 비해 전세 매물이 무려 70% 가까이 줄어들었습니다.
• 월세 비중 54% 돌파 : 전세를 구하기 힘들고 가격도 올라가다 보니, 임대차 거래 10건 중 5건 이상(54.1%)이 월세로 계약되고 있습니다. 오피스텔 역시 월세 전환율이 역대 최고치를 기록했어요.
• 내년엔 더 줄어든다? : 기존 세입자들이 재계약을 많이 하는 데다, 내년 서울 아파트 새 입주 물량(1만 7천 여 가구)이 올해보다 훨씬 줄어들 예정이라 전세난은 당분간 계속될 것으로 보입니다.

아파트는 너무 비싸요...빌라로 몰리는 발걸음

아파트 전셋값은 오르고 월세 부담도 커지다 보니, 많은 분들이 상대적으로 저렴한 빌라(연립·다세주택)로 눈을 돌리고 있습니다.

• 빌라 거래량 28% 증가 : 올해 상반기 서울 빌라 거래량이 증가했습니다.
• 빌라 값도 상승세 : 찾는 사람이 늘어나면서 1~5월 사이 서울 빌라 가격도 3.37% 올랐어요.

특히, 재개발 기대감이 있는 지역을 중심으로 땅값(대지 지분)이 뛰면서, '가성비 집'으로 불리던 빌라마저 점점 귀해지고 있는 상황입니다.

은행 대출 문턱 높아져

집을 사거나 전세금을 마련하려는 분들에게 또 하나의 악재는 대출 조이기입니다. 주요 은행(KB국민은행 등)이 주택담보대출 한도를 기존 6억 원에서 3억 원으로 절반으로 줄이는 등 금융권 대출 문턱을 대폭 높였습니다. 은행 대출이 막히다 보니 개인 간 거래나 2 금융권, 매도인이 잔금을 나눠 받거나 대출해 주는 방식 등 '은행 밖 대출'이 증가하고 있습니다.

최근 일부 신축 빌라 분양 현장에서 세금혜택(1/10대책의 '6억 원 이하' 소형주택 요건)을 받기 위해, 실제 집값은 6억 원이 넘는데 계약서에는 6억 원 이하로 적고 차액은 현금으로 달라고 요구하는 경우가 발생하고 있습니다. 이런 다운계약은 엄연한 불법입니다. 적발되면 매수인과 매도인 모두 엄청난 과태료와 함께 그동안 감면받았던 세금을 한꺼번에 추징당하게 되니, 조심하시기 바랍니다.

빌라(다세대주택) 월세는 늘어나는데, 왜 다가구주택 월세는 유독 구하기 어려울까

다세대(빌라)와 다가구의 구조적 차이에서 오는 보증금 안전성 문제를 먼저 이해해야 합니다. 다가구주택은 '보증보험 가입의 어려움'과 '선순위 보증금의 위험성' 때문입니다.

• 보증보험(HUG) 가입 문턱이 극도로 높습니다. 다가구주택은 건물 전체의 (근저당 + 선순위 보증금 합계)를 따져 심사하기 때문에 기준 초과로 보증보험 가입이 거절되는 비율이 빌라보다 훨씬 높습니다. 세입자 입장에서는 보증보험 안 되는 다가구 월세를 기피하게 되고, 자연스럽게 거래 가능한 안전한 매물이 귀해집니다.
• 다가구 주택은 구분 등기가 안되어 있어 선순위 보증금을 알기 어렵습니다. 내가 전세로 들어갈 때, 나보다 먼저 들어와 있는 다른 세대들의 보증금 합계(선순위 임차보증금)를 전부 파악해야 안전성을 계산할 수 있습니다. 집주인이 다른 세대의 정확한 보증금을 공개하기 꺼려하거나, 서류상 증빙이 까다로워 세입자가 위험도를 측정하기 매우 어렵습니다.

실제 부동산 현장에서 느껴지는 점 : 다가구주택의 전세 보증금이 내려가고 있으며, 이 경우 반전세나 월세로 전환하면 수요자들이 호감을 보입니다. 거주환경과 임차주택의 컨디션은 좋습니다. 하지만 임대인 입장에서는 보증금을 낮추는 것이 쉬운 일이 아니지요. 주변에 다가구주택 월세가 나오면 바로 잡으세요. 월세로 들어간다면 전세보증금을 못돌려 받을 위험성도 줄어들고, 거주여건도 훨씬 좋을테니까요.