서울 집값 양극화 현상 정리...강남 ·한강변 집값은 주춤,중저가 지역은 상승?

최근 부동산 뉴스나 소식을 접하면서 "요즘 집값이 떨어진다는데 진짜인가요?", "어디는 오르고 어디는 떨어진다는데 무슨 소리죠?"하고 궁금해하셨던 분들이 많으셨을 텐데요. 오늘은 최근 서울 부동산 시장에서 나타나고 있는 아주 흥미롭고 신선한 변화, '서울 집값 양극화 및 키 맞추기 현상'에 대해 정리해 보겠습니다.

강남과 한강변 고가 아파트값이 떨어지고 있어요

그동안 서울 집값을 이끌어왔던 강남3구(강남,서초,송파)와 용산, 그리고 마포 ·성동 같은 대표적인 고가 아파트 지역의 매매가가 하락세를 보이고 있습니다.

왜 떨어질까요?

• 정부에서 다주택자뿐만 아니라 실제 살지 않는 고가 주택(비거주 1 주택)에 대한 세금 부담과 대출 규제를 강화하겠다고 연일 발표하고 있습니다. 
• 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되는 시점에 집을 팔려는 다주택자들의 물량이 많아 가격이 많이 내려갔습니다.
• 최근 정부 정책의 방향은 실제로 살지 않는 고가1주택(비거주 1 주택)이나 초고가주택에 대한 장기보유특별공제 및 종부세 감면 혜택을 대폭 줄이겠다는 쪽으로 가고 있습니다. 이에 따라 실거주하지 않으면서 갭투자로 고가 주택을 보유하던 소유자들의 유지 비용(세금) 부담이 급증할 것으로 예상되어 급매물로 나오고 있는 것입니다.
• 최근 금융당국이 규제지역 내 다주택자나 투자용 고가주택에 대해 기존 주택담보대출의 만기 연장을 제한하거나 상환을 요구하는 정책을 펼치고 있습니다. 현금 여력이 부족한 보유자들은 대출금을 바로 상환하기 어렵기 때문에 시장에 내놓으면서 가격 하락을 부추기고 있습니다.
• 기준금리 상승으로 인한 주택담보대출 금리가 높은 수준을 유지하면서 고가 주택을 사기 위한 이자부담이 엄청나게 커졌습니다.\

현장에 있는 사람으로서 느낀 점은 이미 전고점을 찍은 고가 아파트의 절대적인 가격이 너무 높다 보니 매수 희망자들은 거래를 미루고 관망세로 돌아서고 있습니다. 사려는 사람이 없으니 가격이 내려가는 구조입니다.

과거에는 중저가 지역 아파트 가격이 먼저 오르거나 거래가 활성화되면 그 자금으로 상급지로 이동하는 수요가 고가아파트 가격을 떠받쳤습니다. 하지만 현재는 상급지의 진입장벽이 너무 높아지면서 갈아타기 사다리가 끊긴 상태입니다. 대산 자금 여력이 적은 무주택자들이 15억 이하 중저가 지역(성북, 관악, 노도강 등) 매수에만 집중하면서 고가주택은 거래 공백 현상(거래 절벽)을 겪으면서 가격이 힘을 못 받고 있습니다.

반대로 성북,관악 등 중저가 지역은 왜 오를까요?

강남이 떨어진다고 해서 서울 전체 집값이 떨어지는 것은 아닙니다. 성북구, 관악구, 서대문구, 구로구등 15억 원 이하의 중저가 아파트가 많은 지역은 오히려 가격이 오르는 반대 양상을 보이고 있습니다. 대출 문턱이 높고 가격이 비싼 강남보다는 상대적으로 대출 활용이 수월하고 부담이 적은 중저가 지역으로 '내 집 마련'을 하려는 실수요자가 몰리고 있습니다.

최근 전세나 월세 가격이 계속 오르다 보니 "이럴 바엔 차라리 중간 가격대 집을 하나 사자!" 결심하는 무주택자분들이 많아진 것도 원인입니다. 

경기도 주요 핵심 지역의 아파트 동향

• 동남권 핵심지(분당,수지,광교,동탄) : 1기 신도시 재건축(노후계획도시 정비) 추진 및 선도지구 지정 이슈가 본궤도에 오르면서 서현, 수내, 구미동 등을 중심으로 강한 상승세가 나타나고 있습니다. 용인 수지구는 판교 강남 접근성이 좋고 분당 상승세의 온기가 직접적으로 퍼지면서 매수세가 꾸준히 나타나고 있습니다. 광교 및 화성 동탄은 삼성전자 실거주 수요와 젊은 층의 매수세가 받쳐주면서 경기 남부 상승세를 견인하고 있습니다.
• 준강남 과천 및 안양 평촌 : 경기도 최고가 입지답게 이미 전고점에 바짝 다가선 높은 가격대 때문에 숨고르기가 진행되는 국면입니다. 안양 동안구(평촌)는 분당과 마찬가지로 1기 신도시 정비 사업 호재와 인덕원역 복합환승센터, GTX_C 등 교통망 개통 호재가 겹쳐 매물 소진 속도도 빠르고 아파트값 상승세도 두드러지고 있습니다.
• 서부 서남권(광명,부천) : 목동 및 여의도 접근성이 좋은 재개발/재건축 신축 단지를 중심으로 실수요자의 갈아타기 매수가 활발합니다. 상동/중동 1기 신도시 정비 기대감이 상존하나, 인근 인천/경기 서부권 입주 물량 영향으로 보합 흐름을 보이고 있습니다.
• 이천, 파주, 평택 등 외곽지역 : 외곽 신도시나 대규모 단지 입주가 지속되는 지역은 구축 아파트를 중심으로 매물이 쌓이면서 약세를 보이고 있어 경기도 내에서도 양극화가 심해지고 있는 상황입니다.

부동산 현장에 있으면서 느끼는 점은 무리한 영끌은 금물이며, 정책대출(디딤돌, 보금자리론)을 최대한도 내 실속적으로 접근해야 합니다. 본인의 자금조달계획서 증빙 가능 여부를 선제적으로 계산하여 본인이 안전가능하게 감당 가능한 자금 범위 내에서 매수를 결정해야 합니다. 15억 이하 중저가 알짜단지를 선택하는 젊은 세대들은 직주근접, GTX 등 신설 역세권, 1기 신도시 재건축 호재가 명확한 지역을 공략하는 것이 현실적인 방안이라고 생각합니다.

또한, 입주 물량이 줄어들면서 수도권 전셋값이 지속적으로 올라 주거비 부담이 커집니다. 이때 전세 재계약으로 보증금을 계속 올려주면 자금이 묶여 내 집 마련 시기를 놓칠 수 있습니다. 매매가와 전세가 갭이 줄어들면 알짜 지역은 전세 재계약을 하는 대신 실거주 목적의 매매 전환을 적극 검토해 보기를 권합니다. 분양가가 적정하게 책정된 수도권 공공택지 청약을 꾸준히 노리거나, 초과이익환수제나 실거주 의무 부담이 없는 역세권 재개발 지분(빌라) 등 대체 자산도 대안이 될 수 있습니다.