"전세도 대출도 막혔다"...서울 부동산, 지금 무슨 일이 일어나고 있을까?

최근 현장에서 느끼는 애로사항 중에 가장 크게 느껴지는 문제는 전세 품귀 현상입니다. "전세 구하기가 너무 어렵다", "대출이 안 나와서 집을 못 구하겠다"며 호소하시는 분들이 정말 많습니다. 실제로 지금 서울 및 수도권 시장은 전세 품귀, 대출 축소, 그리고 비아파트 시장으로의 풍선효과가 복합적으로 작용하는 흐름을 보이고 있습니다.

서울 전세는 뛰고, 물건은 말라붙었습니다

서울 외곽 및 주변부(중랑, 노원 등)을 중심으로 전세 신규 물량이 1년 새 70% 이상 급감했습니다. 물건이 귀해지다 보니 서울 전세가격은 상승세를 보이고 있습니다. 결국 전세를 구하지 못한 임차인들이 월세나 반전세로 몰리면서, 서울 아파트 임차 거래 중 월세형 비중이 54.1%까지 치솟았습니다. 세입자분들의 매달 나가는 현금 흐름 두담이 크게 늘어난 상황입니다.

신규 입주 물량은 급감하고, 실거주 의무 및 대출 규제로 인한 '갭투자 차단' 정책이 전셋집 감소로 이어진 것입니다. 그러다 보니 전셋집을 새로 구하는 것보다 계약갱신청구권을 쓰며 살던 집에 그대로 머무는 비중이 늘어났습니다.  전세를 찾는 수요는 그대로인데 나오는 물건만 줄어든 것입니다. 

"차라리 사자!" 하지만 대출 문턱은 더 높다?

"전세금 올릴 바에야 집을 사자"는 심리가 자극받고 있지만, 금융권의 대출 문턱은 오히려 훨씬 좁아졌습니다. 금리는 오름세를 지속하고 있고, 은행권의 대출 심사도 강화되고 있습니다. 금융권 대출이 막히다 보니, 현장에서는 소유자 직접 대출, 비은행권 차입, 근저당을 활용한 잔금 유예 등 비제도권 자금 조달을 통해 어렵게 거래를 성사시키는 사례가 눈에 띄게 늘었습니다.

현재 매수 전 본인의 정확한 대출 가능 한도 파악과 자금조달계획서 증빙 준비가 필수적입니다. 규제지역(투기과열지구)은 물론, 조정대상지역 및 규제지역 내 거래 시 금액과 상관없이(비규제지역은 6억 원 이상) 주택 취득 시 '자금조달계획서' 및 '증빙서류' 제출이 의무입니다. 결과적으로 사고 싶어도 자금조달이 안 되는 현상이 나타나면서 실수요자들의 내 집 마련 잔금 계획에 비상이 걸린 상태입니다.

대체 수요가 몰린 '빌라·다세대' 과열과 다운계약 주의보!

아파트 전세와 매매 길 모두 막히자, 수요가 연립 및 다세대(빌라)로 빠르게 이동했습니다. 상반기 서울 비아파트 거래량은 2만 2,055건으로 전년 대비 28% 증가했습니다.

문제는 거래가 과열되면서 시장의 왜곡 현상도 나타나고 있다는 점입니다. 매물은 부족한데 사려는 사람은 늘자, 양도소득세 중과나 세금 부담을 줄이려는 매도인과 매물을 어떻게든 확보하려는 매수인 간의 이해관계가 맞물려 부정 거래 형태가 발생합니다. 예를 들어 매매계약서에는 6억원으로 기재하여 신고하고, 실제 거래가와의 차액은 수표나 현금으로 주고받는 방식입니다. 이는 추후 법적, 세무적 큰 불이익을 받을 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다. 

정부 정책과 재건축 시장의 움직임

정부 역시 이같은 시장 불안을 잡기 위해 대책을 다각도로 검토 중입니다.

• 실거주 중심 과세 및 초고가 주택 차등 적용 검토
• 비아파트 공급 확대 : 토지비 선지원 및 HUG 보증 강화로 착공 속도 향상
• 대형 재건축 사업지 : 시공사 수주전 및 인허가 속도전 본격화

현장에서 보면, 가계 부채 관리와 집값 안정을 이유로 주택담보대출은 물론 전세대출의 문턱까지 높아지면서, 주거 사다리의 중심에 있던 청년층의 불안감이 극에 달하고 있습니다. 과거에는 '전세대출로 주거 비용 절감 → 자금 모아 내 집 마련'이라는 전형적인 주거 상승 사다리가 존재했지만, 금융 규제 강화와 전세 사기 여파 등으로 이 공식이 깨졌기 때문입니다. 지금의 2030 세대는 양극단의 공포 사이에서 유연하면서도 정교한 실수요 맞춤형 정책 지원을 절실히 기다리고 있는 상황입니다.