다가오는 세제 개편안 핵심 내용과 시장에 미치는 영향 정리

최근 정부가 부동산 시장 안정을 목표로 대대적인 보유세 개편 예고에 나섰습니다. 특히 '초고가 주택'과 '비거주 주택'을 겨냥한 증세 방침이 뚜렷해지면서, 앞으로 부동산 시장에 어떤 변화가 생길지 관심이 쏠리고 있습니다.

이번 부동산토론회에서 나온 세제개편안의 주요 내용을 중심으로 이야기해 보겠습니다.

초고가 주택(똘똘한 한 채) 보유세 인상 추진

이재명 대통령은 보유세(종부세 등)를 선진국 수준으로 맞추기 위해 현재보다 대폭 상향할 필요가 있다고 강조했습니다. 정치적 부담을 감수하더라도 초고가 주택의 거품을 잡겠다는 의지를 보였습니다.

시세 30억 원 이상을 초고가 주택 기준으로 볼 경우, 서울의 약 16만 6000 가구가 영향권에 들며, 이 중 90% 이상이 강남 · 서초 · 송파  · 성동 · 용산 등 주요 인기 지역에 몰려 있습니다.

실거주용 · 중저가 · 지방 주택은 오히려 인센티브 있다

무조건적인 증세가 아니라 '가감 체계'로 제도가 바뀝니다. 거주 목적의 1 주택이거나 서민 · 중산층, 그리고 지방 주택에 대해서는 보유세를 깎아주거나 부담을 완화해 줄 방침입니다.

비거주용 1 주택 기준의 합리적 보완

집을 사놓고 비워두거나 단기 임대를 주는 등 투기 목적으로 활용하는 비거주 주택은 타깃이 되지만, 직장, 교육, 의료 등의 불가피한 사유로 인해 주택에 실거주하지 못하는 경우는 '거주용 · 주거용'으로 넓게 인정해 불이익을 주지 않겠다고 밝혔습니다.

기타 고려하고 있는 추가적인 세제 개편안

• 장기보유특별공제 혜택 축소 : 실거주 중심으로 재편될 가능성이 있습니다.
• 거래세(취득세 · 양도세)와의 조화와 완화 검토 : 정부는 큰 틀에서 보유세는 높이고, 거래세는 낮춘다는 기조를 세우고 있습니다. 집을 사고팔 때 붙는 세금은 부담을 줄여 거래를 원활하게 만들겠다는 취지이지만, 다주택자 양도세 중과 유예 종료 기조와 맞물려 실제 거래 활성화로 이어질지는 시장에서도 의견이 엇갈리고 있습니다.
• 과세 기준을 '주택 수'에서 '가액 합산'으로 전환 논의 : 현재는 주택 수에 따라 세금을 매기는 구조이지만, 이를 전체 주택의 '합산 가액' 기준으로 바꾸어야 한다는 목소리가 꾸준히 제기되어 왔습니다. 다만 정부의 기조가 다주택자를 향한 견제를 하고 있었기 때문에 과세 기준 자체가 완전히 뒤바뀔지는 이번 개편안의 최대 관전 포인트 중 하나입니다.

전문가들이 보는 시장 전망 : 과연 집값이 잡힐까

보유세가 강화되면 과연 기대했던 것처럼 집값이 안정되고 매물이 쏟아질까요? 전문가들의 의견은 다소 엇갈리고 있습니다

• 단기적인 영향 : 일부 매물 출회 가능성이 있습니다. 세금 부담을 크게 느낄 수 있는 일부 고령층이나 현금 창출력이 약한 소유자들을 중심으로 절세용 매물이 단기적으로 나올 수 있다는 분석이 나옵니다.
• 중장기적인 한계 : 세금이 오른다고 과연 집을 팔까? 장기적으로는 집값 안정 효과가 크지 않을 것이란 시각이 지배적입니다. 서울 아파트 가격 상승 속도가 세금 인상분을 훨씬 뛰어넘는 경우가 많기 때문에 자산가들이 세금을 조금 더 내더라도 집을 팔기보다는 그냥 버티는 '매물 잠김' 현상이 지속될 수 있습니다.
• 시장 양극화 심화 우려 : 세제 개편의 직격탄을 맞는 고가 주택 시장과 혜택을 받는 중저가 주택 시장 간의 격차가 더욱 벌어질 수 있으며, 고가 지역의 규제 풍선효과로 인해 주변 지역의 전세난 등이 심화할 수 있다는 우려도 제기됩니다.

이번 세제 개편안을 앞두고 실시한 부동산 대토론회는 "실거주하는 1주택 서민·중산층은 보호하고, 투기 목적의 다주택자나 초고가 '똘똘한 한 채'는 확실히 잡겠다"는 정부의 기조가 명확해진 자리였습니다. 앞으로 다가올 27일 추가 토론회와 구체적인 세제 개편안 발표에 따라 과세 기준(주택 수 기준 vs 가액 기준)이 어떻게 확정되는지 눈여겨보아야 하겠습니다. 내 집 마련이나 갈아타기를 고민하시는 분들이라면 실거주 요건과 보유세 변동 추이를 꼼꼼히 살피며 전략을 세우시길 바랍니다. 

집값